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2025 年 10 月，温州市自然资源和规划局发布《温州市本级低效用地再开发专项规划（2024-2035 年）批前公示》，明确未来 10 余年市本级（含鹿城、龙湾、瓯海全域，不含洞头）低效用地再开发路径。

此次规划不仅衔接国家试点任务，更锚定城市更新核心目标，涉及 1.12 万亩拆除重建用地、0.96 万亩环境整治用地等多元类型，其中七都岛、滨江商务区、东部枢纽等 10 余个重点区域将率先启动，为温州破解 “人多地少” 资源瓶颈、推动城市功能升级按下 “加速键”。

作为民营经济发达城市，温州长期面临土地供需矛盾，而低效用地再开发成为破解这一难题的关键抓手。早在两年前，温州便从全国 300 余座城市中脱颖而出，成功获批新一轮低效用地再开发试点；近期又被纳入要素市场化配置综合改革试点，“优化土地配置” 被列为核心任务，涵盖存量土地盘活、产业用地创新等多项要求。

此次公示的专项规划，首次明确市本级低效用地再开发的 “时间表” 与 “路线图”：规划基期为 2024 年，核心试点期聚焦 2024-2027 年，远期与 2035 年国土空间总体规划衔接。

根据规划数据，市本级范围内，以拆除重建为主导的低效用地规模达 1.12 万亩，以环境整治为主导的约 0.96 万亩，以改扩建为主导的约 0.4 万亩，以功能转变为主导的约 0.05 万亩。温州市自然资源和规划局相关负责人表示，这些低效用地的再开发，将成为未来温州主城区建设的 “主战场”，助力城市从 “外延扩张” 向 “内涵提升” 转型。

根据规划，温州将优先推进七都岛、滨江商务区、东部枢纽等核心板块的低效用地再开发，三大区域依托各自资源禀赋，形成差异化发展定位，共同塑造城市新地标。

滨江商务区：从 CBD 到 “东西两翼”，多区域迎来 “拆改结合”

滨江商务区的再开发范围远超传统认知的滨江 CBD 核心区，而是涵盖 “东西两翼”—— 西起安澜亭，东至桃花岛，智慧谷、米房 cei、洪殿、鹿角湾、体育休闲公园、东瓯智库等均被纳入规划。从功能定位来看，该区域呈现 “拆改并举、分类施策” 特征：

• 拆除重建类：智慧谷、洪殿部分区域以住宅用地为主，未来有望通过拆迁释放优质居住空间；桃花岛片区体育休闲公园旁规划住宅与商业混合用地，进一步完善片区生活配套。

• 改造提升类：米房 cei、花园 1956、东瓯智库等由老旧厂房改造而来的创意园区，将保留原有建筑肌理进行功能优化 —— 米房 cei 规划为文化用地，花园 1956 维持商业用地属性，东瓯智库则新增住宅功能。值得注意的是，这些园区普遍面临 “停车难” 问题，规划明确提出需在改造中增设停车场，以提升运营效率。

• 地标打造类：滨江 CBD 核心区的原滨江大排档地块已率先动工，将建设高度约 418 米的青山全球总部大楼，未来将成为温州城市天际线的新亮点；而鹿角湾地块虽规划为文化用地，但目前仍有 1 幢老旧住宅待拆，其拆迁进度将直接影响区域开发节奏。

与滨江 CBD 隔江相望的七都岛，此次低效用地再开发聚焦西岛头（温州中心附近），上沙村将启动城中村改造，成为片区开发的 “先行军”。

从功能布局来看，该区域呈现 “沿江见绿、临江兴业” 的特点：沿江地带规划为公园绿地，西侧面向滨江 CBD 的区域布局商业用地，北侧面向永嘉北外滩的区域则规划住宅用地，容积率达 2.5 以上，将打破七都岛 “低密度开发” 的传统印象，建设高层建筑群，与对岸滨江 CBD 形成 “隔江呼应” 的城市格局。

不过，片区开发仍面临关键挑战 —— 停工已久的温州中心项目能否重启。作为七都岛的标志性项目，温州中心的建设进度不仅关乎区域形象提升，更将影响周边商业、住宅用地的价值释放，其后续动态备受市场关注。此外，七都岛的老涂南片、原七都中学也被纳入规划，前者将打造公园绿地、商业、文化复合功能区，后者则转型为文化用地，进一步丰富片区公共服务配套。

东部枢纽：借力温福高铁，4 个城中村将 “蝶变”

随着温福高铁于 2025 年 9 月底正式动工，东部枢纽（高铁温州东站所在区域）的低效用地再开发同步提上日程，沙中、沙南、蟾钟、建新 4 个城中村有望启动改造，成为龙湾乃至温州 “交通枢纽经济” 的重要载体。

根据规划，东部枢纽区域将围绕 “高铁 + 轨道” 构建 “产城融合” 新格局：东片靠近温州东站的区域规划为商业用地，重点发展交通配套、商务服务等产业；西片靠近永中城区的区域以住宅用地为主，满足周边就业人群的居住需求；沿轨道交通 S1 线南侧则规划住宅与商业混合用地，打造 “TOD 生活圈”。温州市铁路与轨道交通建设管理中心相关人士表示，东部枢纽的开发将依托温州东站的交通优势，推动人流、物流、资金流的集聚，助力龙湾建设 “东部新增长极”。

全域推进：产业平台与民生区域同步发力，城市功能全面升级

除三大核心板块外，温州湾新区、鞋都等重点产业平台，以及历史文化街区、西部新城、龙方、浙南科技城等区域，也将推进低效用地再开发，形成 “产业提质” 与 “民生改善” 双轮驱动的格局。

在产业平台方面，温州湾新区、鞋都的低效用地以工业用途为主，将通过厂房翻新、园区改造扩大生产规模，助力温州制造业 “转型升级”；不过，鞋都沿江片及部分山脚地块规划新增住宅用地，将缓解产业工人的居住需求，实现 “职住平衡”。

在民生区域方面，历史文化街区将在保护历史风貌的前提下，对低效用地进行微改造，提升文旅服务功能；西部新城、龙方、浙南科技城、瑶溪、蒲州、黄屿、蟠凤、北村、娄桥东、娄桥南等区域，则以 “城中村拆除 + 老旧设施改造” 为主，规划新增住宅、教育、公园绿地等民生配套。

值得注意的是，部分老旧厂房改造的商业项目可能面临 “业态同质化” 风险，规划提示需警惕其对正规商业设施的冲击，同时必须解决停车配套不足的问题。

来源：楼市温州 声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文观点和数据不构成对房地产投资、买卖的依据，任何人因该观点或者数据而导致的财产亏损，责任自负，本公众号不承担任何责任。